Thời điểm điều tiết thị trường

Có thể nói, chưa bao giờ thị trường BĐS lâm vào hoàn cảnh khó khăn như hiện nay khi những động thái hỗ trợ trực tiếp từ phía các ngân hàng hoàn toàn không còn khả năng tạo nên những biến động kiểu “sốt nóng” hay “sóng” như những năm trước.

Đây thực sự là tín hiệu vui cho người dân bởi không sớm thì muộn, mặt bằng giá nhà sẽ hạ. Còn phía cơ quan nhà nước, đây cũng là cơ hội “vàng” để điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường.

Ngân hàng “bó tay”

Sau động thái “nới” tín dụng của NHNN vào đầu tháng 4, hàng loạt ngân hàng thương mại (NHTM) cũng đã có những chính sách để hỗ trợ doanh nghiệp (DN). Cuối tháng 4, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đề xuất mô hình “Liên kết 4 nhà” để cứu DN BĐS.

Theo phương thức này, sẽ có một gói hỗ trợ vốn và bảo lãnh thanh toán cho chủ dự án, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng, cùng với ngân hàng sẽ tạo nên trục “4 nhà”. BIDV cũng sẽ dành một khoản tín dụng trị giá 4.000 tỷ đồng dành cho vay mua nhà.

Thời hạn bắt đầu từ ngày 1-5-2012 với lãi suất thấp 16%/năm, thời gian vay có thể đến 15 năm, mức cho vay lên tới 85% giá trị căn nhà. NHTM cổ phần Đông Nam Á (SeABank) thông báo dành nguồn vốn 2.000 tỷ đồng cho các DN nhỏ và vừa thuộc lĩnh vực xuất nhập khẩu và các khách hàng cá nhân vay mua, xây, sửa chữa nhà.

Ngân hàng An Bình cũng đang đẩy mạnh triển khai chương trình “Mua nhà an cư” với khoản vốn lên đến gần 1.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, đất, xây và sửa chữa, nâng cấp nhà…

Cách đây 3 năm, những chính sách trên của ngân hàng có thể tạo nên những cơn “sốt” mới cho thị trường BĐS, nhưng hiện nay có thể thấy tác động của những đòn bẩy này không được như mong đợi, người mua vẫn tiếp tục quay lưng, giá cả một số dự án đi xuống, tính thanh khoản của thị trường thấp.

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, các DN BĐS hiện nay đều như những bệnh nhân vừa qua một trận ốm nặng và việc ngân hàng rót tiền giống như “thuốc bổ liều cao” nhưng chưa phù hợp, khó có thể cứu được thị trường.

Trên thực tế, nhận định nguồn vốn từ ngân hàng như “thuốc bổ liều cao” không phải không có lý khi nhìn lại thực trạng bi đát của DN. Chỉ tính riêng Hà Nội, báo cáo tình hình thu ngân sách quý I-2012 cho thấy DN nợ đọng tiền sử dụng đất lên tới hàng nghìn tỷ đồng, trong đó số nợ xấu, nợ khó đòi lên tới trên 500 tỷ đồng. Nhiều DN nợ “khủng” lên đến hàng trăm tỷ đồng. Không chỉ các DN trong nước, nhiều DN FDI cũng lâm vào tình cảnh khốn đốn phải “bỏ của chạy lấy người”.

Theo báo cáo của TP Hà Nội, trong quý II có 12 DN FDI bỏ địa điểm kinh doanh, 5 dự án thông báo tạm ngừng kinh doanh do nhà đầu tư gặp khó khăn, 4 DN đã tiến hành thủ tục giải thể... Hiện có 16 dự án FDI vào lĩnh vực BĐS đã làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư theo hình thức chuyển nhượng vốn. Những con số này khiến nhiều người tin rằng dù ngân hàng có muốn cứu thị trường BĐS cũng cực kỳ khó bởi nhiều DN đã quá “yếu”.

Nhà nước ra tay

Dù DN vẫn gặp nhiều khó khăn sau khi ngân hàng vào cuộc, nhưng theo các chuyên gia, dưới góc độ quản lý nhà nước, đây là thời điểm tốt để Nhà nước có thể đưa ra các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường.

Bên cạnh những chính sách giúp người dân tiếp cận hơn với nhà ở vừa được ban hành như hạ thấp diện tích căn hộ, khuyến khích nhà cho thuê… được coi là khá tích cực thời gian gần đây, những chính sách ưu đãi đầu tư phát triển nhà ở đã ban hành gần như chỉ thông qua cho từng dự án, thông qua các DN kinh doanh nhà mà chưa trực tiếp cho các đối tượng thụ hưởng.

Từ đó dẫn đến DN chỉ quan tâm đến lợi nhuận, chỉ nhắm đến xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở có tiện nghi cao cấp, thu hồi vốn nhanh. Đây là điểm mà theo các chuyên gia, cần phải “đảo ngược” để hỗ trợ của Nhà nước được đúng chỗ.

Liên quan đến vấn đề vốn và nợ của DN, khó khăn lớn nhất trên thị trường BĐS hiện nay là việc giải quyết nhà tồn đọng giá cao với số lượng cực lớn, trong đó có hàng nghìn biệt thự bỏ hoang giá hàng tỷ đồng. Đây là vấn đề Nhà nước cần tập trung giải quyết bằng các chính sách như mua lại, thuê trong thời gian kế tiếp.

“Đấy là một giải pháp tốt giúp tăng sức mua cho thị trường. Nhưng vấn đề đặt ra là cách làm như thế nào, sức mua là bao nhiêu? Trong trường hợp Nhà nước mua có chọn lọc, tức không mua hết được các dự án đang tồn đọng, thì vấn đề đặt ra là làm sao để không nảy sinh chuyện xin-cho?” - GS. Đặng Hùng Võ lưu ý.

Một vấn đề khác cũng được nhiều chuyên gia quan tâm là việc xử lý dứt điểm các DN có dự án treo, dự án chậm triển khai gây lãng phí tài nguyên đất và thất thoát tiền của Nhà nước.

Mặc dù đã nhiều lần Hà Nội và TPHCM quyết tâm giải quyết triệt để vấn đề này nhưng cho đến nay tất cả mới chỉ trên giấy tờ, thậm chí “hô khẩu hiệu” là chính, số lượng dự án treo thu hồi được không đáng kể, nhiều vị trí đất “vàng”, sinh lợi cao vẫn tiếp tục dãi dầu mưa nắng, chưa kể các DN là chủ đầu tư còn nợ tiền Nhà nước.

Theo ĐTTC